國際信用評級機構穆迪日前對大陸房地產開發商的信用評級展望調整為「負向」,這是信評機構看衰大陸房市開出的第一槍。國際著名投資大師羅傑斯(Jim Rogers)也唱衰大陸房市,他說由於大陸房市投機成分很高,因此一旦房價開始下跌,「就不只是5%、10%的下跌,而是會下跌很多。」看來,已持續繁榮超過十年的大陸房市,正在開始面臨一個拐點,前景充滿了不確定的變數。

所有市場經濟的產業都必須服從市場規律,盛衰起伏的周期波動極其自然。但中國大陸的房地產業,則遠較一般複雜。除了產業周期波動的本身因素之外,至少還要受到來自四個方面的影響:

一、政策面。長期以來,大陸執政當局似乎總有一種堅定的政策理念,視房地產為極其重要的支柱產業,必須靠它作為拉動經濟成長的主要火車頭,因而在政策上盡最大所能地給予優惠,特別是宏觀調控政策。例子之一是,2008年9月,世紀金融海嘯爆發,威力驚人,從美歐向全球擴散,中國出口也面臨到負增長的危機。當時執政的溫家寶當局,立即宣布以最寬鬆的貨幣政策(急台灣騰訊跨媒體遽擴大新增信貸規模,2009年比2008年倍增100%)及最擴張的財政政策(著名的4兆公共支出)。這一系列的「強刺激」,雖然保住了好幾年8%以上的經濟增長率,卻導致了包括產能過剩、房市泡沫及地方債危機在內的諸多後遺症,原本有機會進行調整,稍加冷卻的房市也因此重獲政策加持,燒得更加興旺,吹出了一個更大的泡沫。

二、制度面。除了宏觀政策來自中央之外,地方政府也抓住機遇,大賣土地,使房地產開發在資金之外也源源不斷地獲得了土地,旺上加旺,各地地王不斷出現。公司品牌行銷地方政府也從大量賣地及來自房市相關產業的興旺帶進稅收而獲得了巨大的財政收入,是謂「土地財政」。

三、社會面。房市的泡沫現象往往與貧富差距的惡化形成互為因果的關係。房價上升,通常是富人才買得起,而買入樓房的富人,往往又會因房價上漲而品牌代理銷售導致財富暴增,然後在長達數年的房市繁榮中去進一步購入更多的樓房。以至於富者越富,貧者越貧。房市泡沫與貧富惡化因此即形成了一個相生相長、相輔相成的機制。

四、政治面。大陸的房市發展還與腐敗有很密切的關係。貪官眾多,貪官管理巨大財富的方式之一就是購入房地產。已揭露的腐敗案件顯示高雄電動床,不少貪官擁房可以多達數十套甚至數百套。同樣的,這也有助房價上漲。

但這一切,似乎都到了轉折點了。各大中城市的房地產業早已出現了普遍被形容為鬼城的過剩現象,降價求售是服從市場規律的唯一選擇;市場一旦出現拐點的訊號,開發商就不敢大手筆買地,地方政府通過土地財政推波助瀾的效果也就越來越小;同樣的,房價停止上漲或開始下跌,那麼眾多以投資及投機為目的的買房者就要開始拋售手中的存貨了,這當然會加重房市的賣壓;最後,反腐行動如火如荼,一眾貪官當然也會儘量儘快變賣不動產以減少把柄。四個效應幾乎同時發生,這應該是包括穆迪、羅傑斯在內的專家看衰的主要背景。

現在大家關注的是大陸執政當局會如何面對?總理李克強最近說,當前經濟下行壓力較大,要實施有針對性的舉措,適時預調微調保持貨幣信貸的合理增長;與此同時,市場中也有放寬「限購令」的說法。說明決策當局對於房市的動向,以及如果房價出現大範圍急速下跌,對金融及財政的衝擊保持著緊密的關注。但這一屆執政當局在經濟政策上與上一屆確實有著很大的差異,因為李克強明顯看到前一屆溫家寶政府採取了「強刺激」之後的許多後遺症,實在不想重蹈覆轍,所以才有所謂「不刺激、去槓桿、調結構」的「克強經濟學」,與溫家寶的「強刺激」對照,李克強更多地是傾向「溫刺激」,房市政策也不例外。至少到目前為止,調結構還是李克強用來穩增長的主基調。

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